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房價下跌,開始了...
類別:建筑房地產  日期:2020-3-27  來源:  點擊率:2352  打印 關閉





隨著降價潮洶涌襲來,越來越多人又站在了“買還是不買”的關口,多空博弈劇烈,恐慌情緒加劇。

 

看多派認為國內疫情企穩,未來還會出臺一系列政策救市,而且房價捆綁了土地財政和銀行,跌不了,房價還得漲。

 

看空派認為:國外疫情嚴重,影響全球經濟,大危機之下,中國也難以獨善其身,國內實體經濟、股市、樓市、匯率都會被波及。中國房價再不符合經濟規律,也做不到如此“硬核”。現在入手肯定得站崗,而且未來錢越來越不好賺,扛著這么大的房貸,現金流一斷,可就危險了。


 

現在是否還值得入手?


 

 

這一次,與之前的房價回調不同的是:以前是每天耳提面命地提房住不炒,疊加各種嚴格政策,把需求端的看漲預期降低下來。


現在是經濟大環境發生根本性改變,需求端的購買力都變了。

 

各城市一直在反復救市,生怕市場信心崩了,政策“一日游”常態化。


今天嘉興海寧又發布了放松限購政策:支持非海寧戶籍可購買多套房產,明目張膽地為樓市尋找接盤俠。

 

【嘉興#海寧放開限購1個月# 非海寧戶籍可購買多套住宅房】據海寧發布,3月25日至4月24日,海寧云上房博會開幕。

房博會期間“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。也就是說,非海寧戶籍在海寧可以買多套房。

 

畢竟嘉興靠近上海、杭州,夾在中間,是環滬市場中成交的扛把子。



但可能是政策容易引發多個城市模仿,哄抬樓市,所以2點多發的文件,4點多久被從官網撤下來了。



而接下來,我們應該會看到很多三四線城市這種扭扭捏捏的救市行為。


開發商也一直很配合地炒作“小陽春”,各大開發商“搶房”、“勁銷”的大紅海報最近也發得很勤快,畢竟要賣房子,不然現金流扛不住。但是市場分化明顯。

 

北京的遠郊板塊房山——之前賣得還不錯的紫云壹號、遠洋新仕界、萬科中央城、首開熙悅灣等新房,算是大開發商、品質也不錯的郊區盤,近期價格也有所調整。

 

脆弱的不僅僅是遠郊盤,還有雞肋的商住房。

 

如北京通州馬駒橋珠江四季悅城,精裝商住現房,交付的品質也不算差,但價格已經從年前的2.5萬/㎡跌到了1.98萬/㎡。


通州的其他商住項目東亞尚品臺湖、朝北8080、新北京城市之光等,都開啟了跌勢。

 

很明顯,率先開啟下跌的是邊角料。

中國城市的邊角料——三四線城市

城市板塊的邊角料——郊區

房子的邊角料——商住房

 

 

房價的走勢,正在從以前的“限價紅利”轉化為“降價紅利”。

 

行情冷時,首先下跌的就是最不受市場歡迎的“邊角料”。

 

行情好時,省會二線城市限價嚴格,三四線不限價瘋漲;主城區限價嚴格,郊區限價松懈;住宅限購嚴格,卡死房票,放開商住房隨便買。

 

一個被限制,一個被抬升,所以主城區和郊區的價差小,省會城市和三四線城市的價差小,形成了獨特的“房間扁平化”。


而未來城市之間、市郊區之間的房價分化會越來越嚴重,“房價扁平化”會逐漸消失。

 


 

回到開頭的那個問題——現在還適合買房嗎?

 

回答這個問題非常簡單:除了房產,你有沒有更好的選擇?能夠抵抗通脹、匯率風險?

 

如果沒有,2020年要么不買房,要么就買好房子。


不管城市本身是供需緊張的二手房市場,還是純新房市場,都要挑著好城市的主城區買。

 

我的想法是,現在房價還時滯于經濟,信心不足,短期利空趨勢會越來越明顯,讓子彈再飛一會兒。


疫情帶來的影響,可能遠超我們的想象。全球化的世界,外貿內需都會受影響,對實體經濟的打擊重大,最脆弱的民企,會迎來一波倒閉潮。


今天,這張“東莞外貿工廠鼓勵員工即日辭職”的圖片全網瘋傳。


我想這只是開始,經濟會越來越難,我們得做好心理準備過緊日子了。


 

 

除了房價輪動的“普漲”,未來房價能漲,一般逃不過下列三大因素:

 

1.之前被政策壓抑,價值被低估,嚴格限價,房價遠低于同量級城市,如2019年上半年的蘇州

 

2.政策紅利,發了個大禮包,如2019年下半年的深圳

 

3.經濟發展強勁,未來有持續向好的小趨勢,經濟帶動房價


1、2種未來會越來越少,更多都是屬于第3種,經濟和政策不可控,我們只能去把握確定性更強的因素。


這其實也是教會我們做價值投資。選好好城市、好板塊、好房子,然后長持。靜靜地,等風來。







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