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樓市回暖“搶房”再現 房價不會大幅上漲
類別:建筑房地產  日期:2020-3-25  來源:21世紀經濟報道  點擊率:2892  打印 關閉

 

很多人都沒想到,房地產市場從新冠肺炎疫情中的反彈,竟來得如此迅速。

3月16日晚8點,萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目,當晚推出的288套房源,在7分鐘全部賣完,銷售額2.99億。

3月20日,蘇州的三個房地產項目同時開盤,共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目,幾乎都是“秒光”。3月24日,龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的“戰績”:311套房源,10分鐘內搶光。

他還表示,作為房地產市場恢復較快的區域之一,“長三角”地區的交易規模已經恢復到正常水平的八成。

隨著新冠肺炎疫情進一步得到控制,房地產市場正在迅速恢復。其中,“搶房”行為再度出現,似乎意味著前期積壓的市場需求正集中釋放,并可能推動市場出現報復性反彈。

如何解讀這種信號?業內人士認為,蘇州部分項目的超預期銷售,除了需求積壓的因素外,還有人才新政帶來的刺激。深圳作為一線城市,需求也自然強勁。總體來看,市場回暖下的“搶房”現象,既有普遍意義,又有特殊性。但以剛需為主的需求結構,以及“房住不炒”的政策基調,也決定了市場很難出現非理性的波動。

成交量已恢復7成左右

蘇州出現的“搶房”盛況,除了前期需求積壓的因素外,三個項目推盤時間的選擇也“很有講究”。

當日早些時候,蘇州出臺人才新政,本科學歷(年齡不超過45周歲)可以直接落戶,無需社保;大專(年齡不超過35周歲)連續6個月社保就可以落戶。

這也意味著,蘇州樓市的購房門檻將進一步降低。

盡管政策將從今年5月1日起開始執行,但其對市場預期的影響不容忽視。蘇州某房企人士向21世紀經濟報道表示,每年三、四月份都是蘇州樓市的“小陽春”,今年由于新冠疫情的影響,需求已經出現積壓。人才新政的出臺,對這些需求形成刺激。她透露,人才新政出臺后,公司旗下項目的電話訪問量和現場到訪量均有所增多。

為應對新冠肺炎疫情的影響,春節后,各地陸續出臺政策,對房企給予支持。到3月,政策方向逐漸從應對疫情的合理化措施,延伸到擴大供應、刺激需求,人才新政便是其中之一。

在蘇州新政之前,廣州、汕頭、佛山先后在3月中旬出臺人才新政,進一步放寬落戶條件。同樣在3月中旬,濟南有條件地放松限購,瀘州則通過發放購房補貼的方式刺激市場。

3月24日,海寧日報的官方微信號發布消息稱,海寧召開云上房博會的一個月期間,暫不執行“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策。

近期,雖然有樓市政策因松綁幅度過大而被叫停的先例,但上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進仍然認為,樓市政策在“一城一策”的框架內適度松綁,將是近期的趨勢。這些政策的刺激,疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放,成為近期樓市快速回暖的主要動力。

上海易居研究院的數據顯示,自2月末開始,主要城市的新房成交量就逐漸從底部反彈。到3月中旬,全國房地產市場新房成交已恢復至年初水平的7成。

二手房方面,貝殼研究院指出,在鏈家覆蓋的18個城市中,“近四周二手房市場成交量平均以每周91.3%的環比增速回溫”。上周(3月16日至22日)成交量已經相當于去年3月周均水平的75%。其中,廣州、青島、西安三城的交易量超過去年同期,上海、成都接近去年同期,京津冀區域的恢復相對較慢。

邵明曉在業績會上表示,預計到今年4月,房地產市場就能恢復到正常水平。參照當前疫情進一步得到控制、房地產業陸續復工的現狀,這一觀點頗能代表業界的主流看法。

價格不會大幅上漲

在需求釋放、市場回暖的情況下,類似“搶房”等報復性反彈的現象,會不會大范圍出現?

嚴躍進認為,“搶房”的發生有其特殊性,比如政策刺激、需求積壓等,甚至不排除房企采取了“饑餓營銷”的做法。但總體來看,隨著供應的快速恢復,市場不會出現大規模的報復性反彈。

他表示,庫存高企,加上短期的資金鏈壓力,會迫使房地產企業加快推盤,從而快速增加市場供應。政策層面,各地也在為增加供應“開綠燈”。

比如,東莞市于3月10日印發“完善促進消費體制機制”的相關文件,其中強調“簡化房價備案流程”。長春也在3月

23日發文,降低申請辦理預售許可證門檻。

從各主要機構的統計來看,3月以來,無論新房還是二手房,供應規模都有明顯增加。

但北京某房企人士向21世紀經濟報道指出,相比供應端的按部就班,需求端的變化更為敏感,并帶有一定的“羊群效應”。因此,在市場回暖的過程中,需求往往會出現快速增長,短期的供不應求很難避免。他表示,近期北京部分新房項目的帶看和銷售情況要好于往年同期,由于銷售情況不錯,不少項目開始取消之前的優惠措施。

據21世紀經濟報道了解,在多個城市,都存在取消優惠措施的現象。但除部分二手房外,漲價現象尚未大范圍出現。

嚴躍進表示,目前看,房價上漲的動力的確存在。其中,新房市場由于存在限價等措施,價格很難大幅上漲。相比之下,二手房價格更容易出現上漲。

但他同時指出,即使未來市場真正出現“小陽春”,價格也不會大幅上漲。因為在近幾年的連續調控下,剛需已成

為當前需求結構的主體,這部分需求較為理性,對價格變化較為敏感,他們不會支撐房價大幅上漲。同時,在“

房住不炒”的調控思路下,各項調控政策不會大范圍松綁,房價沒有大幅上漲的空間。

 



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